卖掉商品房买回迁房,回迁房能买吗？回迁房算首套房吗？回迁房与商品房的区别？
住房搬迁是我国拆迁政策的产物。
随着我国城市化进程的推进，住房转移越来越多，二手房市场上大量出现。
很多人一直不了解搬家的特征。 在我们房子的买卖过程中，它和商品房有什么不同？
一、看有无产权证
搬家店其实有两种。 最重要的区分是房子是否取得房地产权证。 这也是影响搬迁地点贩运的最重要因素。
如果有票的话，那和普通的商品住宅没有区别。 你会发现在房屋管理局系统内有以你名义的住房。再次购买其他房屋，就不能算首套。受限购政策的影响，首付比率和房贷利率的上升。
如果没有票，通常只有回迁合同或拆迁补偿合同。 但是，这只不过是民间商业协定，房屋产权还没有被房屋管理局官方承认。 严格说来，房屋所有者没有房屋所有权。
因此，原房主想卖房的，只能在公证处进行公证交易，然后在产权证出来后才能完成真正的过户交易。
二、看土地性质
原征收村集体土地的，流转地产权也属于村集体，个人没有产权证。
如果原征收的土地是划拨用地的，个人可以对房屋有财产权，但对土地没有任何权利。
要转让，首先需要补充土地出让金。
根据规定，政府统一实施的拆迁安置房转让应当补充的土地出让金标准：
被拆除户的原土地使用权是1990年5月19日以前取得的，按申请办理转让手续之日标定地价的30%征收。
被拆除户原的土地使用权是1990年5月19日以后取得的，按申请办理转让手续之日标定地价的60%征收。
被拆除房屋原土地以转让方式取得的，或者被拆迁房屋按市场价格购买的部分不再收取土地出让金。
这笔钱一般由买卖双方的受让人缴纳。
如果拆迁前是有个人所有权的商品房或城市棚户区，就没有这个问题。
三、看有无交易限制
拆迁安置房屋一般分为两大类。 一是为重大市政工程搬迁建设的配套商品房。
此类房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的一定期限内不能进行上市交易。 获得产权证或者契税完税证明后五年内不能上市交易，五年后可以按市值自由买卖。
主要是为了避免炒面行为。
另一类是房地产开发转移，这类转移地与一般商品房相同，属于被安置者私有财产，可以自由上市交易，无转让期限限制。
由于各种因素，无论是同一个地段还是同一个楼盘，商品房价格都比商品房便宜，因此商品房价格极具吸引力。
但房屋买卖过程中，一切以产权证为交易目的及交易是否完成的标准。
所以，购买时一定要弄清楚不属于有产权证的搬迁房。 否则，对购房者来说存在一定的交易风险。
产权证上面的面积与当初的协议面积不同，可能需要填补差距。
房价上涨，出卖人反悔不愿出售的，主张合同无效或者解除合同，发生法律纠纷。
暂时不能备案登记或产权转让登记，可能故意多卖一间房。 有时遇到即使有索赔也没有赔偿能力的困境。
首次取得产证，可能需要追加缴纳土地出让金。 此外，部分商品房远低于市场价格或享受税费优惠政策，交易时可能面临补缴情况。 这些会大幅增加你的购买成本。
买受人虽有购房合同，但实际居住，但无过户，不能享受户口迁移、子女入学等政策。
所以，为了避免上述风险，在购买搬迁地之前，一定要确认对方是否有门票。
否则，在购房合同中约定原房主取得产权证和过户最迟期限，并设定违约条款。
另外，在没有过户之前请不要支付房间的钱。 一定要预约最后的钱。 或者更容易，我建议你选择有信誉的大型中介公司，控制交易环节中可能出现的所有风险。
但除了上述交易风险外，由于搬迁地点规划差、密度高、人员流动大、无房产，居住不舒适，转售更困难，购买搬迁地点的朋友建议考虑一下。
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