绿城砸超百亿元连落三子，上海土地市场“僧多粥少”，7月楼市成交额环比腰斩
上海楼市。 李贝贝/摄
【资料图】本报记者 李贝贝 上海报道
8月1日—2日，在上海今年第二批次第二轮土拍中，绿城中国重归上海市场，一连夺得3宗地块。“这是继8月1日以34.68亿元竞得杭州萧山区市北单XSCQ1309-R2-50地块后，绿城在核心战略布局城市落下的重要三子。”绿地官微称，上述三宗块地总价139.16亿元。
克而瑞上海认为，综合来看，上海本次土拍热度表现为稳中有升，优质地块对于房企依然有较高的吸引力。
在全国房地产市场持续走低的背景下，上海市场还维持着较为健康的内核。目前不少企业都已经调整战略、重仓上海市场。但是 “僧多粥少”的局面，再加上土拍规则的调整以及激烈的市场竞争，房企在沪布局仍需谨慎。
从楼市来看，CRIC数据监测显示，2023年7月（数据截至7月29日）上海商品住宅供应成交金额为315.66亿元，环比下跌54.45%。
绿城成最大赢家
8月1日—2日，上海第二批集中供地成功出让第二批集中供地剩下的9宗，其中5宗触顶摇号、3宗溢价、1宗底价成交。据克而瑞地产研究中心统计，9宗地块总成交金额238亿元，平均楼板价31407元/平米，整体溢价率8.14%，再度刷新近两年记录。
整体来看，上海本次土拍热度较7月有所升温，优质地块依然备受欢迎，且两极分化的情况有所缓解。从拿地企业类型来看，央企、国企仍占主导地位。克而瑞地产研究中心指出，4宗最热门地块均参与报名的房企有10家，包括华润、华发、招商、中海、保利、中铁建、中铁置业、越秀、绿城和安徽高速，均为国企、央企。
值得注意的是，上海二批次土拍首次实行摇号拿地，一旦出价封顶将通过摇号决定竞得人。这也意味着，参拍房企能否成功获地，除需具备资金实力外，“运气”是重要的加成。而在一众房企中，绿城堪称“锦鲤附体”，报名4宗地块、摇中3幅成为最大赢家。
8月1日，闵行区梅陇社区MHP0-0304单元02-07-07地块经过30轮报价后达到最高限价61.76亿元，进入摇号环节。最终，绿城击败招商蛇口、万科、越秀等14家实力房企，成功摘得该幅地块，溢价率10%，成交楼板价47853元/平米，房地联动价76000元/平米；
8月2日上午，嘉定区南翔镇JDC2-0203单元13-02、16-01地块正式开拍，起始价44.42亿元。凭借优越的地理位置，该幅地块吸引了17家房企报名。经过19轮报价达到地价上限48.86亿元，地块进入摇号环节。面对16家劲敌，绿城再次被命运眷顾，成功摇号获得该幅地块，成交楼面价34100元/平米，溢价率10%。
当日下午，青浦区徐泾镇双联路北侧36-01地块共吸引了19家竞买人参拍，起拍价25.96亿元，经过18轮报价达到上限价格28.56亿元，进入摇号环节。而在所有竞买人都参与摇号的情况下，绿城又一次好运降临，成交楼面价36850元/平米，溢价率10%。
“这是继8月1日以34.68亿元竞得杭州萧山区市北单XSCQ1309-R2-50地块后，绿城在核心战略布局城市落下的重要三子。”绿地官微称，上述三宗地块总价139.16亿元。
一张网传照片显示，连中三元后，绿城上海公司门口挂上了写有“热烈欢迎华东投拓精英凯旋而归”的横幅，喜悦之情溢于言表。官微则表示，未来绿城还将持续聚焦核心城市投资，做好“狙击式”精准投资，确保“做一成一”，为城市创造更多美丽作品。
房企重仓布局上海市场
克而瑞上海认为，综合来看，上海本次土拍热度表现为稳中有升，一方面延续了央企、国企为主的投资格局，较高的参拍成本令民企难以像央企、国企一样采用“广撒网”的策略，另一方面优质地块依然对房企有较高的吸引力。
此轮土拍，除绿城溢价夺得的3宗地块外，华润置地、宝华、上海同济、上海泉山等均有所斩获，溢价率从0.28%—10%不等。
值得一提的是，这其中有部分房企已数年未在上海拿地。例如，2020年6月18日，上海同济房地产有限公司以11.48亿元竞得上海松江泗泾镇一宗住宅用地。时隔3年，8月2日，该公司通过摇号竞得青浦区西虹桥蟠东路西侧18-01、18-03、18-04地块，成交价13.32亿元，溢价率9.66%。
同策研究院首席研究员宋红卫向《华夏时报》记者指出，这两年上海土拍市场出现了很多新面孔，不少小城市区域深耕的房企或者央企、国企也突然到上海来拿地，“他们不再看好此前自己所在的城市，都要找投资安全边界更高的一线城市”。
克而瑞上海也在半年市场研报中判断，今年下半年，土地市场竞争仍然激烈，尤其是上海的土地市场将持续火热。“究其缘由，全国房地产市场持续走低，仅上海市场还维持着较为健康的内核，不少企业都已经调整战略，将’弹药’集中投资，重仓布局上海市场。”
不过，中指研究院上海高级分析师陈炬兰指出，仅从这次的普陀桃浦科技智慧城地块拍卖情况来看，房企的投资更加慎重了。“本次土拍中桃浦地块仅2家企业参与竞拍，而一批次中同样是桃浦地块超10余家企业参与，在今年桃浦新房入市表现不及预期的情况下，房企在核心区域拿地也开始更加谨慎。”陈炬兰表示。
陈炬兰进一步分析称，本次土拍的特征是参拍房企减少，联合体变多。相比7月二批次第一场供地，本次参拍房企有所减少，主要是因为本次供地减少且部分地块质量较差所致。同时，本轮参拍房企联合体明显增加，甚至出现6家企业联合体，也是在新模式下房企通过联合体的方式增加拿地概率及减少拿地风险所致。
与此同时，热度分化还在加剧。本次土拍中徐泾、南翔、梅陇、川沙地理位置及板块新房市场表现较好，4宗地块均有超十余家房企参拍，而桃浦、惠南、奉贤新城4宗地块参拍房企均不超过3家，且主要是本地城投参与。
克而瑞上海分析称，近期中央积极“定调”提振市场信心，也会对土地市场产生一定的利好，尤其对于本就更受关注的一二线城市而言，市场已处于筑底回升阶段。但未来具体的土拍表现仍与供地质量高度挂钩，若缺乏优质地块的带动，则土拍热度仍有可能回落。
而从楼市来看，CRIC数据监测显示，2023年7月（数据截至7月29日）上海商品住宅供应成交金额为315.66亿元，环比下跌54.45%。
7月24日，政治局会议关于房地产行业表态后，北京、上海、深圳等地住建局陆续表态支持刚性和改善性住房需求。但截至目前，仅有上海市住房城乡建设管理微信公众号发文称，坚持稳中求进工作总基调，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作等，未有相应的调控政策落地。
CRIC研报认为，面对后续未知的市场，上海预计也会陆续出台一系列组合政策，将市场拉向正轨，对于房企而言无疑是好消息。“不过，面对具备特殊性的上海房地产市场，不难预估出台政策或许持相对保守态度，调控力度应当有限”。
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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