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香港铺王留200间商铺,儿子邓耀昇卖65间套现170亿,却还不够还贷款

很多人都希望自己的父母可以多给自己留一些资产,这样自己以后就可以不用那么辛苦了。在香港有一个人给儿子留下了200间商铺。要知道香港的商铺的寸土寸金,200间商铺也是价值连城。

可是儿子接手之后才发现,原来这些商铺很多都是贷款买的,如今租金都覆盖不了银行利息。这个人就是有着香港铺王之称的邓成波,而他的儿子就是邓耀昇。

邓成波也是香港的传奇人物,他跟李嘉诚一样是靠着地产起家。可是李嘉诚是靠着自己开发物业出售或者收租赚钱。邓成波却是靠着买下别人开发的商铺或者公寓、写字楼来收租赚钱。

邓成波在去年去世,留下了价值800亿的遗产,而他的遗产跟生意也交给了小儿子邓耀昇。很多人肯定非常羡慕邓耀昇,可以继承这么多的商铺,每年光是收租就是一笔天文数字了。

可是事实上邓耀昇如今压力却是非常大。因为邓成波买下的很多物业都是贷款买的。父亲去世一年之内,邓耀昇连续卖掉了65间商铺,足足套现了170亿,可是却还不够还银行贷款,依然是压力巨大。

其实在邓成波去世之前,他们家族就已经在陆续出售资产了,2年之内至少套现了上百亿的资产,主要就是因为这两年零售跟餐饮行业不好,所以租金大跌。邓家收到的租金已经无法覆盖银行的利息,所以顶不住了,不得不出手部分物业来还债。

我们都知道,其实投资商铺,回报率非常低的。比如说你有100万,买了第一间的铺子,每年的租金大概就两三万而已。如果你要靠着这两三万的租金来扩张,继续买铺子收租,那么是非常难的。

那么邓成波又是如何在香港白手起家,买下这么多的铺子,其实说白了就是杠杆。邓成波年轻的时候,不过是一个霓虹灯的学徒。那个时候他才20岁左右,也没什么钱。50年代的时候,香港楼市开始兴起。

霍英东发明的楼花,引起了很多的轰动。所谓的楼花就是房子还没建好,然后就开始建设,楼花就类似一个凭证。当时不少人在炒卖楼花,邓成波也跟着去炒卖楼花,结果运气好就赚到了第一桶金。

之后邓成波就开始投资商铺。很多人可能不知道,过去几十年香港的商铺价值涨了多少倍。六七十年代香港铜锣湾罗素街的一间普通的商铺,价格可能就是几万元,如今这里的商铺动辄就价值几千万,如果位置好的,面积大的,价值几个亿也是很正常。

六七十年开始投资商铺,仅仅是铺价的上涨就赚得盆满钵满了。当时租金上涨也非常快,邓成波也获得了不错的回报,于是他又买了更多的商铺。可是毕竟要靠着租金来扩张,还是非常难的。

于是邓成波就开始借用银行的贷款,也就是学会了用杠杆,他不断用贷款来买商铺,然后要租金去覆盖利息。只要商铺升值够快,他一转手卖掉就可以赚一大笔钱。表面上邓成波是赚租金,其实是赚差价。因为租金肯定无法覆盖利息。可是过去几十年,整个行情一直往上走,所以邓成波的这个模式也完全没有问题,只有胆子够大,那就可以不断扩张。

可是问题就是这个世界上任何的行业都是有周期的,香港的商业地产也不例外。这几年香港遭遇疫情等影响,零售业遭遇了很大的打击。这就造成租金大幅度下滑。

租金下滑就进一步造成流动资金的不足,因为过去租金一直涨,那么就可以覆盖银行的利息,可是如今租金下滑,那么就不行。唯一的办法就卖商铺。可是商铺的价值跟租金是息息相关的。租金涨,商铺价格就涨。可是租金跌了,那么商铺的价格就跌了。也就是说这个时候出手商铺,可能就要亏很多钱。

现在邓耀昇就是面临这个情况。其实这个问题在疫情之前就已经发生了,可是之前他们家族一直撑着。邓耀昇几年之前就加入了家族公司,他也发现了问题。于是他一直想要多元化发展。可是邓耀昇经验不足,他在市场行情高位的时候买下了几十家酒店,同时还入股了养老院。

可是这两年香港酒店生意就更差了。邓耀昇的收购不仅仅没有帮助家族公司完成转型,而且还造成了新的问题,导致公司负债率更高了。

如今父亲去世了,看似留下了一个商铺帝国,其实却是一个千疮百孔的公司。邓耀昇为了还债,现在只能低价不断往外去卖资产。他已经卖掉了65间铺子,回笼了170亿的资金,这些资金也都用来还贷款。可是估计邓耀昇家族的窟窿还不止这么大,未来这个家族何去何从也是很难说。

其实说白了,做生意只能有多少钱就做多少生意,如果无限用杠杆,那么一定会出事的。