北京石景山西五环鲁谷片区的房子值不值得买？
分析一个地方的房产是否值得投资，我们应该从地理位置、周边配套、居住环境、交通情况以及目前房子的估值等角度来综合进行决策。首先我们了解一下鲁谷。鲁谷位于石景山去的东南部，八宝山南，北起鲁谷路，南至黄庄，东起雕塑园街，西至西五环，应该是石景山区最大的住宅区。区域内有远洋山水社小区、永乐东区、永乐西区、依翠园、双锦园、三山园、四季园、五芳园、六合园、七星园等，可供选择的范围比较广。下面两图是鲁谷区域地图和区域内的住宅小区情况。
然后看一下周边配套，石景山的学校整体水平比较低，片内有景山小学远洋分校，爱乐实验小学，石景山银河小学等，这些小学里只有景山远洋分校还稍微好点，但是也就三流一类的水平吧，而且石景山每年的高考成绩也是惨不忍睹，除了京源学校还能出个复旦交大，偶尔出个清华北大。再说商业医疗等配套，鲁谷区东北方向有万达广场。万达广场有400多家商家入驻，足足比CBD万达多了将近200家，可以说是相当丰富了，亲子有各种摄影馆、培训中心、玩具点、母婴店等，生活购物有家乐福，zara、优衣库等，美食有海底捞、北李妈妈菜等，娱乐休闲有万达影院、头号玩咖及各种健身房等。雕塑路旁边还有台湾街，也有不少可以逛吃的地方，总之吃喝玩乐应有尽有。
医疗资源的话附近有北京中医科学院眼科一院、石景山区妇幼保健院、石景山医院，东面有玉泉医院，紧邻西五环外有朝阳医院西区，是个三甲，距离都不算太远，看个病还是比较方便的。周边环境的话首先看下公园的分布，鲁谷有国际雕塑公园，还有个较小的鲁谷奥运文化公园，如果平时散步遛弯儿的话稍微有些拥挤，毕竟鲁谷区的人口密度很大，稍远些在老山东里北边有老山森林公园，那边空气不错，如果骑车过去也算方便。此外，不得不提的是鲁谷区有个弊端，就是东北上方是八宝山公墓，如果有人讲究风水，介意这个那么鲁谷区域可以直接pass。再看下交通出行方面。地铁有一号线八宝山站和八角游乐园站，而且还规划一条与一号线平行的地铁，未来的出行会更加便利。开车的话直接往南上莲石，可以直通西三环西二环，进城非常方便，往西直接上五环，去中关村等也比较方便。最后我们看下目前鲁谷区内的房价。远洋山水是石景山最炙手可热的小区，成交量一直很大，主力户型是100-120平的大两居，还有130+的三居和50多平的一居，成交价格基本在6万多。户型丰富，小区也比较新，虽然楼层密度略大，人均绿地较少，但因为房子本身品质不错，所以很多准备在石景山改善型换房的不少选择这里。个人觉得如果经济条件允许，这里是不错的选择，未来如果北京整体房价往上走，远洋山水肯定在鲁谷的涨幅会拔得头筹。而且远洋山水换手率高，成交量大，如果急需用钱时卖房周期不会太长。
永乐东区和西区，目前价格在5万左右，由于都是80年代到90年代的老小区，小区环境脏乱差，地锁横行，而且老房子面临公积金贷款年限太短只能走商贷的情况，会增加购房成本，以后的升值潜力也较小，个人觉得不值得购买。其他几个带数字的园比如五芳园，七星园等，目前房价也在5万左右，这些小区虽然相对永乐小区建成年代晚十年八年，但由于离地铁站较远（1.5公里左右），且太靠近莲石，比较吵所以个人觉得也不太值得买。以上是我分析的鲁谷区域的房子价值，个人觉得目前北京的贷款政策比较严，疫情导致经济形势也不太乐观，房价持续低迷（除了5月因西城731新政带动，导致北京二手房平均价格上涨），不是一个购房的好时机，可以保持观望。如果您是投资，准备在鲁谷区域内购房，个人觉得最值得买的就是远洋山水。如果您是刚需，上班在鲁谷、玉泉路、五棵松等一号线沿线附近，那么根据自己的经济实力进行选择就好。手机码字，希望可以帮到您。
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