五年后，湛江房价会上涨到三万元吗？
五年后，湛江房价会上涨到三万元吗？
李俊
2018年，湛江市区房价普遍在1到1.5万元之间。很多人都在吐槽，湛江是一个畸形城市，高房价低工资。有的人觉得湛江这个城市工资不高，大家收入支撑不起这个房价，要是你这样想，就错了。
湛江的房子，并不是只卖给湛江人。湛江本地人没有钱购买湛江房子，并不代表外地人没有这个购买能力。海南省乐东县人均GDP、工资都比湛江低，但是房价并不比湛江低。2015年，海南省乐东县城房价也就是五千元左右，到了2018年，上涨到1.5到2万元之间。乐东县沿海地区，房价基本都是在两万元以上。
2016年，湛江市麻章区的房价，也就是五千元左右。两年之后，上涨到1万元左右。如果两年前在麻章区购买一套面积100平方米的房子，价格是50万元，现在上涨到100万元，就等于赚了50万元。要是当时首付25%，再加上税费，也就是15万元左右。考虑到转手过程产生的交易费用，并且还有利息等，就算是赚40万元。15万元投资，两年赚40万元，这是一个投资回报率也是相当高了。
越南人均GDP是两千多美元，但是胡志明市房价已经上涨到一两万元。根据越南房产投资公众号提供的数据，西贡豪华公寓价格相当香港房价的四分之一。几年前，胡志明市的房价也是很低，最近两年却出现暴涨。越南人没钱买房，可是外国投资者有钱啊。投资越南房产的外国投资者主要来自韩国、中国内地等。
不管美国还是中国，人口都有从寒冷的北方向温暖的南方迁移的趋势。因此，中国有很多北方人都在南方，特别是海南岛买房。现在，海南岛土地供应量极大受到限制，再加上严厉限购令，导致很多人无法在海南岛买房。湛江是中国大陆最南端城市，气候方面比较接近海南岛，所以就存在替代效应。
2016年7月8日，碧桂园集团以3.8亿元竞得麻章金康西路东侧的一块土地，楼面地价是2200多元一平方米。一年之后，也就是2017年11月7日，碧桂园在之前位置附近，拍下一块土地，楼面地价达到3804元/平方米。几个月之后，麻章楼面地价就变成六千元。2018年6月12日，麻章一块土地拍出3亿元多，楼面地价是6070元/平方米。
不到两年时间，麻章地价上涨了两倍。地价上涨这么快，一方面土地供应数量受到限制，另一方面是需求过于强烈。以前，一些沿海城市面临土地不足的情况，可以通过填海来解决，但是未来的难度越来越大。现在国家收回海洋的审批权，之前是省批的，特别是海南省，甚至还下放到下面的地级市或者县。
环保主义者也是推动房价的重要力量，香港就是一个明显例子。要加大土地供应，多盖一些房子，房价才会下降的，可是他们出来说，这样不行，保护环境很重要，不能占用耕地，不能破坏绿化、不能填海等，结果就是无地供应。
中国土地数量并不少，但是建设用地数量太少了。任志强在几年前列举一些数据：“中国的城镇建成区只有3.84万平方公里，约占整个国土面积的0.36%，但却居住了6.02亿人口。而农村的宅基地却高达16.8万平方公里，约为国土面积的1.75%，是城镇建成区的4.6倍，却只居住了7.2亿人口。”
因此，任志强认为：“如果合理的拿出1%的国土面积建设城镇则可居住15亿人口以上。可见不是土地资源的稀缺占主导地位，而是土地利用效率在制约。而这种利用效率的制约则源于中国现行的土地制度。”
苏东在《房地产真相》一书说道：“如杭州，近几年里杭州土地出让最多的一年，也不过仅仅是4500亩；而温州甚至更少，近几年每年出让的土地总面积一直在三四百亩的规模里徘徊。也就是说，广州的一个楼盘的占地面积，就已经超过了杭州、温州一年的土地出让总面积了。由此也可看出，在那几年里，广州土地出让规模是多么的庞大。”
最近，很多人都在讨论北京房租暴涨。上涨的原因，其实是很简单的，就是供不应求。到底是需求猛增造成还是供应减少？在这里，我们看一组数据：“2016年拆违完成量是2979万平米。2017年的计划是4000万平米，实际完成是5985万平米。2018年的计划也是4000万平米，前4个月就完成了1640万平米，今年达到去年实际完成数应该是不难的。”
塞冬在《北京房租大涨的逻辑》这篇文章上说道：“北京现在每年要拆掉相当于全市城市房屋总建筑面积1/14的各类违章建筑。而根据北京统计年鉴2017，北京2016年竣工的所有房屋，包括城镇和农村、包括住宅和非住宅，全算上，也不过3594万平米。也就是说，每年拆的空间（5985万平）比建设的空间（3594万平）多，社会总空间是在净减少的。”
未来几年里，海南省土地供应数量有限，新建的房子数量也有限。因此，有很多购买力将会转移到湛江。到时，麻章的房价涨到两万多或者三万元，也不会有什么意外。2005年，湛江市区房价也就是两千元左右，但是当时谁想到现在会上涨到一万多。
顺便说一下，上个世纪80年代末，霍英东以每平米约1元人民币的条件拿下了南沙临海22平方公里土地。因此，当时你会想到现在的地价吗？
五年后，湛江市区房价会上涨到三万元吗？这一切让时间来验证吧！
2018年8月21日
李俊，广东湛江人。在《经济学消息报》、《经济参考报》、《浙江经济》、《经济学家茶座》、《新经济》、《深圳晚报》、《博客天下》等国内知名报刊、经济学类核心期刊、以及国外报刊,发表经济评论、书评、经济随笔等几百篇。网易、搜狐等网站开设个人名博。出版了《老百姓身边的经济学》等著作。
个人公众号：草根清谈
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