眉山市彭山区青龙镇的天气预报彭山青龙天气预报7天

伴随城市化进程眉山市彭山区青龙镇的天气预报的加快眉山市彭山区青龙镇的天气预报，一、二线城市土地增量的不断减少眉山市彭山区青龙镇的天气预报，且近两年来政府不断出台严厉的限价、限购等一系列调控政策，面对高地价，限低价，利润空间的不断被压缩，众多房产开发企业纷纷将其主战场转让三、四线城市。一场硝烟四起的战争已悄然打响。

笔者作为一个与房地产行业密切相关的房地产相关一线工作人员，近年来经常听到这样的话，我们的那个县城房价居然都到市区的房价，县城的工资水平根本匹配不了房价。我就会有这样的疑问，三四线房地产市场房价如此增加的原因究竟是什么呢？它们的增长点在哪儿呢？是真正的房地产泡沫吗？

本文仅以四川省下属的一个四线城市（眉山市）进行分析，分别从城市发展定位及规划、政策、宏观经济数据、房地产市场、土地市场等方面出发从中简要窥探三四线城市房价上涨的主要原因。

一、 眉山城市发展定位及规划

1、眉山是宜居、宜商、宜业、宜游的潜力股城市，成都经济圈辐射城市

眉山距成都60公里，距双流国际机场30分钟车程，四川省地级市，位于四川盆地成都平原西南部，岷江中游。眉山东邻内江、自贡、资阳，南连乐山，西接雅安，北接成都。管理东坡区、彭山区、仁寿县、洪雅县、丹棱县、青神县。与成都区域同城、产业同链、基础同网。2014年，眉山市的彭山区、仁寿县被划入天府新区管辖范围内，毗邻天府新区的眉山市其他区域划定为规划协调管控区，成为天府新区外围生态环境服务区，以生态保育、休闲旅游和生态农业为主。其中，彭山区、丹棱、青神、洪雅县规划为以工业产业园、现代农业以及经济园区为主的区域；东坡区与仁寿县规划为城市中心以及副中心。

2、眉山按照“一轴两翼”发展格局

根据《眉山城市总体规划纲要（2010-2030）》眉山市彭山区青龙镇的天气预报：其中，彭山区、丹棱、青神、洪雅县规划为以工业产业园、现代农业以及经济园区为主的区域；东坡区与仁寿县规划为城市中心以及副中心。眉州大道西段南部片区、岷江大道片区未来将作为眉山商业、住宅重点打造区域，城市的居住中心将逐渐向城市新区移动。

眉山市政府依据十二五规划，提出了“完善旧城、繁荣新区、北拓南延、跨江东进、拥江发展”的城市发展战略。新总规按照这一战略，规划城市重点向东发展，建设东坡岛和岷江东岸，发展休闲度假、文化旅游，形成拥江发展态势；产业重点向西发展，将工业区规划到高速公路以西，形成工业产业带，减少工业对眉山城市环境的影响。通过发展方向的改变，最后形成拥江发展的山水园林城市。由于铁路及河流的分割，眉山主要发展方向为向北，未来3-5年主要发展核心可能为“北部新城”。

二、 眉山房地产政策分析

1、积极楼市政策期结束，改善型需求重要性凸显。

（1）2014年7月，凡在眉山城区购买商品房的，按60元/平方米给予购房补贴。

（2）2015年3月30日,330政策，二手房营业税免征由5年改为2年；二套房商贷首付降至4成，公积金首套房降为2成。

（3）2015年4月，四川省眉山市委、市政府印发《关于引导鼓励农村居民进城落户促进城乡统筹发展的试行意见》，首次明确“城市规划区内的棚户区改造安置对象，原则上都要采取货币化安置方式，不再新建安置住房”。

（4）2015年5月，针对农民买房，政府补贴300元/平方米，开发商补贴200元/平方米。

（5）2016年1月，针对所有眉山市民及外地来眉创业人员，政府补贴200-300元/平方米，开发商补贴200元/平方米。

（6）截至2016年12月，补贴政策到期，不再出台相关促进政策。

在过去两年中的政府补贴政策的需求刚性推动下，大部分农民进城客户、首置刚需客户、以及为子女置业等客户的购房计划提前，且大规模恐慌性购房使得眉山区域的潜在性购房需求得到提前释放，未来刚需客群购房需求将会大幅削减；因此未来2-3年内换房、追求舒适性的改善型置业需求将会有一定的上升比例。

三、 眉山宏观经济数据分析

1.眉山宏观经济进入平稳发展阶段

自2012起， 眉山市进入快速发展期。每年均保持大幅上扬。全县地区生产总值在2015年首次突破千亿元大关。同比增长一直保持较快的上升，每年均突破8%的上涨空间。2017年增速有所下滑。（数据来源：眉山市统计局）

2.固定资产投资逐年上涨，房地产市场健康发展

2017年全年全社会固定资产投资1110.84亿元，下降4.5%。其中，第一产业投资37.43亿元，下降27.0%；第二产业投资320.68亿元，下降22.5%，第三产业投资752.73亿元，增长7.7%。全年固定资产项目投资891.25亿元，下降5.2%。其中，基本建设投资675.94亿元，增长4.6%；更新改造投资215.32亿元，下降26.8%。

全年房地产开发投资193.58亿元，下降0.4%。全年商品房施工面积1632.77万平方米，下降7.0%；商品房销售面积408.76万平方米，增长1.7%。（数据来源：眉山市统计局）

四、 眉山房地产市场分析

1、2015-2017年新增逐年递减，存量房逐年减少

从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，2017年较2015年新增商品房减少67%，较2016年减少31%。销售保持相对稳定。2017年存量房较2015年减少43%。

2、2015-2017商品房房价稳步上扬

从近两年楼市销售趋势分析，2015年5月启动购房补贴去库存，楼市整体供应小于需求，房源缩减进一步抬高房价。

3、中心城区陷入竞争，岷东新区仍处于市场空白区

眉山城区楼市基本分为7大板块，主流开发市场仍位于眉州大道片区，且目前可售房源较多，其他区域基本属于尾盘、待推阶段。而岷东目前仅有兰溪·江山美墅一个住宅项目

五、 眉山土地市场分析

1、土地供应计划趋于平稳

根据2014-2017年眉山市土地计划供应表，继2014年土地供应制高点后，2015年至2017年土地供应计划趋于平稳，保持在400万平方米左右。

2、2017年土地市场整体供大于求

2017年土地合计供应123宗土地，共7271.8亩。成交94宗，共5800.47亩。

3、地价总体上扬，溢价率突破新高

六、 眉山市房价上涨的原因分析

基于前文从眉山市城市规划、土地市场、房产市场近年来的供应、成交数据的分析，从中得出如下几点关于眉山市房价上涨的原因。

1、主要是受供求关系的影响，从2016年开始，市场新增供应速度相当缓慢，导致市场可售房源大幅减少，部分购房者恐慌性入市

2、年末返乡置业者热潮的到来也是助推成交量大涨的重要推手，眉山是劳务输出大市，每年有上百万的人口在外务工，而近年来全国各大城市房价上涨，尤其是一二线城市房价飞涨，导致更多的返乡置业者选择回乡置业，年末返乡置业者扎堆入市，极大推动了成交量。

3、成都置业者来眉山抢购也是成交量上升的主要原因。“2017年，成都出台了严厉的‘三限’以及摇号买房政策，买房资格成为了不少刚需购房的最大障碍，加之房价上涨，购房压力增加，导致不少成都置业者选择眉山置业。

七、 结论

诚然，每个城市的发展不会千篇一律，每个城市均有自己的发展轨迹，不能以点概面，以偏概全，但也可以从中窥见一斑。回归理论，在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响、平衡产生的。但供给及需求多因政府规划、宏观经济、相关政策、金融、税收、房地产市场、土地市场等的变化而变化。所以作为房地产估价从业者，我们应该实时更新自己心中的“大数据”，实时更新影响房地产价格相关因素的变化，在评估中更加准确的模拟市场定价。（国策成都 廖海燕）

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