房价涨还是跌？关于2022年中国房地产市场的33个预判

随着信贷政策的稳定，各地房地产稳楼市政策频繁发布，最典型的政策内容是人才补贴，购房补贴，不完全统计12月最后的一个月，包括桂林、晋江、呼和浩特、荆门、衡阳、开封、南宁、保定、南通海安、重庆璧山和万州、黔南布依族苗族自治州龙里、六安金寨等在内的接近25个城市都拿出了真金白银，以期提振房地产市场。

大众已经习惯于运用各种常见的经济指标去反映经济运行的基本状况,房地产关系大部分人的资产，所以普通老百姓对于各种房地产数据指标的关注度已不亚于自己的家事，那么2022年房地产市场会如何？

预测2022年中国住房市场总体表现将变中趋稳，报告预计，2022年中国楼市将从整体降温转向分化回暖。预计全年全国商品住房平均价格增长率将在-3%至3%，商品住房销售面积增长将在-1%至-5%，住房开发投资增速预计将在2%至5%。预计第四季度主要指标转正。2022年住房市场的整体风险将延续下降趋势，局部地区、个别主体的风险将有所释放，风险外溢将被有效控制。

2022年再延续这个思路，聊聊2022年的预测。前几天简单地梳理了一些，今天聊聊具体细节：

1：千万别相信预测超过3个月房地产市场的人，因为都是骗子！包括伟哥。

房地产市场已经开启小周期，政策波动剧烈，中国经济也非单纯的市场经济，政治经济学是主流，这种情况下，一个季度一次的常委经济会议非常重要，预测下个季度市场还有一点意义。

伟哥负责任的说，所有预测市场的人，其实都不懂市场，否则早发财了，谁还辛辛苦苦的准备PPT，在上海寒冷的冬天忽悠人？

2：2022年，房地产市场肯定接近天花板了！

虽然预测不靠谱，但有一点必须坚持，那就是预测房地产必须跳出房地产，千万不能看空房地产，因为除非经济活跃的非常离谱，否则房地产数据掉下来，意味着经济数据掉下来！

2021年1-11月全国商品房销售额161667亿元，增长8.5%；比2019年1—11月份增长16.3%，两年平均增长7.8%。

预计2021年全年房地产市场销售额将刷新楼市历史记录的18万亿，但整体看，市场从3季度开始明显加速下行。

拆分单月数据可以看到，11月销售15090万平米，是最近6年来的同期最低值，和2021年10月一样，只高于2015年，可以说这是多年来市场全面速冻最明显的一次。

11月单月商品房住宅销售1.44万亿，同比下调16.3%。整体看，2021年楼市调控影响全面出现，市场连续5个月开始同比下调，代表了市场拐点全面出现了！

按照2022年的市场趋势，整体楼市将回归到16-17万亿这个级别，很可能2021年的18万亿+成为多年来的历史最高记录。

3：买不买房看什么？千万别相信专家的屁话，看信贷！

2020年11月人民币贷款增加1.43万亿元，同比多增456亿元。分部门看，住户部门贷款增加7534亿元，其中，短期贷款增加2486亿元，中长期贷款增加5049亿元。

累计数据看，2020年，居民户中长期贷款高达5.5万亿，全年稳破6万亿，这种情况下，房价不可能跌，涨肯定是主流。

所以2022年是不是买房？看这个居民户中长期贷款数据，只要单月超过4500亿，房价不可能出现明显下调。

4：买房除了看按揭贷款外，还要看看小微企业贷款，！

5：下面就是城市选择了

一个字涨或者跌，不代表全国。既无法确定地产的宏观调控政策（这是政府的事），也无法控制市场的资产价格趋势（这是市场本身的规律）

从城市看，老生常谈，当然还是长三角、珠三角热得发烫，但2022年，京津冀其实从2021年年底也明显有企稳迹象了，我反而建议可以多看看京津冀。

6：如何选择具体城市？

哪些城市会是2022年的热点？很简单，看政策，看土地，政策就是人才政策，只要松绑了人才政策的城市，房地产市场肯定会热。

7：哪些城市的土地市场会热？

数据显示从1月到12月，2021年年内全国热点的100个城市卖地金额为4.79万亿，同比2020年同期出现了下调，下调幅度为6.4%（具体数据见文后）

从土地市场数据看，热度持续降低已经成为了趋势，特别是2021年下半年以来，土地市场持续低迷。

哪些城市更容易涨？看土地市场热的，当然会涨！

8：值得注意的是，2022年是人才城镇化完成年，这种情况下，对于市场来说，尽量不要去北方不靠近大城市的三四线城市买房了，全国也要谨慎，一二线城市为王。

9：从地方政府财政看，2022年卖地不会少，依然会井喷，所以房企依然有做大的机会。但是企业越来越谨慎

10：大部分人都希望你给他一个明确的答复，什么城市到底是不是合适买房？大部分房地产从业者其实是只能做心理按摩 心理大保健，整体看，最简单的建议是，对于政府限价的项目，当然要去排队，千万别犹豫。

11：2022年,2021年全球大部分城市房价上涨，因为全球大放水的后遗症越来越明显，这种情况下，公认国内经济会快速复苏，那么通货膨胀的概率会增加，买房依然是最好的选择！

12：从时间节点看，2022年上半年企稳，接着出现2022年下半年小阳春的可能性非常大。

13：北京市场依然相对稳定

14：房地产短期看政策、中期看政策、长期也是看政策。什么人口土地，都只是政策下的变量，政策决定一切。预测房价的都是骗子，因为政策是人为的。2022年政策肯定会宽松，收紧的只会出现了一二线城市房价明显上涨城市，而收紧的政策不可能抑制住房价上涨。只能控制涨幅。

15：房地产税肯定会逐渐开始试点落地了

16：三条红线在2022年会相对放松，毕竟房地产要稳定

17：哪些城市安全？伟哥在几年前就聊过，对于中国房地产市场来说，最安全的城市就是二手房成交量占比超过一半的城市，只有二手房有流动性的城市，楼市肯定更容易反弹。

18：租赁市场各种政策依然会频繁出现。但租赁市场的暴雷依然是春节后最让人头痛的事。二房东的冬天要是真的到了，资金监管肯定会出现。

19：抢人大战依然是二三线城市放松房地产调控最好的借口，人才的认定标准会越来越低。

20：从拿地看，2021年住宅土地超过30亿的基本都非民企，趋势看，2021年全国销售榜单热点企业也集中在500-1000亿之间的非民企，2021年多个央企国企将会爆发。资金成本优势越来越明显。

21：联合拿地依然是主流，热点城市拿地已经是联合体时代，几家企业围标将成为主流。

22：房企继续多元化，创新概念寻找运用概念在二三线城市拿地。但这没什么卵用，拿地成本依然在高位。

23：当心平安这些大鳄，这些野蛮人已经成为了最大的开发商。

24：真正的垄断出现了，渠道将在2022年成为开发商房地产调控政策外最难受的一个环节，渠道发展到顶峰，也很可能在这一年出现开发商与渠道的交恶升级！按照目前趋势，渠道的利润已经占到开发商利润的20%，按照野蛮生长速度，2021-2022年很可能超过一半。部分开发商开始闹革命了

25：全国将频繁出现收房维权纠纷，因为房价不涨升值下调，过去忽视的小问题，都会被无限放大。收房别拉条幅将成为普遍现象。特别是南方摇号抢到的房子，基本都在2022年交房，这些房屋质量都会非常差。

26：市场规模上涨放缓，但企业造假排行榜会上涨，注意了！排行榜数据虚假，浙系成为造假龙头，这些企业在批量的造假抢千亿房企融资，涨幅越快的企业，基本资金链越紧张。千万不要买这些突然变成千亿房企的房子。

27：尽量别买2018-2021年挖坑的小房企项目，建设的房屋质量历史最差。

28：物业服务上市开始减少，物业上市就是骗钱，物业服务越来越差，而市值泡沫将继续在2022年调整。

29：从房企的待售规模、2020年拿地规模看，2021年前3强依然是碧桂园、恒大、万科。

30：买房一定要绕开GDP排行榜明显下滑的城市，这一条在过去历史上是真理，虽然GDP数据不一定的真实的，但如果你在的城市，GDP涨幅低于全国上一年平均涨幅，那么买房就要谨慎了。

31：房地产的规模化基本结束了，买房要当心了。

32：任何城市任何时间段，买房最好还是选择教育资源富矿区域，特别是一二线城市，这几年疫情原因出国难了，那么未来只有涨，必然是学区率先，涨幅也会领先！谨慎购买商住盘，任何城市都是。这一条不仅仅是2022年的预测，过去已经验证了，未来还会是这样。

33：千万别只看企业官方的报告，一定要看信贷真实释放量，这也是为什么没法预测一年走势的核心原因。

到目前为止，普通人周围能够找到股市发家致富的，最后总是还给股市，而房地产作为拉动经济的引擎，起码核心区位的，依然值得投资。如果你人到中年，创业没有机会了，炒股票也没有内幕消息，对于投资又不太熟悉，到国外配置资产也没有条件。那么，你抗御通胀的工具，还应该是一二线城市的物业。

中国房地产市场短期看政策、中期看政策、长期看政策，那么政策有什么逻辑？其实归根结底还是看经济发展！